Nel primo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Torino sono diminuite dello 0,6%.

Secondo l’indagine Tecnocasa, nella prima parte dell’anno le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Centro-San Salvario hanno segnalato un incremento dello 0,6%. Dinamiche positive di mercato hanno interessato i quartieri di San Salvario-Marconi e del Quadrilatero Romano, dove Isi è registrato un aumento della domanda di abitazioni soprattutto nella zona pedonale, dove acquistano prevalentemente giovani coppie, single e investitori.

Sono stati particolarmente apprezzati gli appartamenti posizionati ai piani alti, dotati di ascensore, costruiti tra il 1700 ed il 1900. Si registra una buona presenza di investitori che arrivano dalla provincia di Cuneo e che comprano per i figli che studiano o lavorano nel quartiere. Le quotazioni più elevate si registrano per le abitazioni ristrutturate situate in piazza Emanuele Filiberto dove si toccano punte di 4000 € al mq.

Non lontano sorge la zona di Borgo Dora con una prevalenza di stabili d’epoca e una minoranza di soluzioni degli anni ’70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 1300-1500 € al mq. Parliamo quindi di valori ancora contenuti che determinano  la presenza di una buona domanda di giovani. In piazza Statuto invece il target di acquirenti cambia completamente. Infatti sul mercato, si muovono soprattutto famiglie perché l’offerta immobiliare include stabili degli anni ’70 di tipo residenziale. Da segnalare che in piazza Statuto è operativa la nuova fermata della metropolitana nel tratto che va da Porta Nuova a Lingotto.

Sono stabili i valori delle case nella zona Aurora in seguito ai lavori di restyling che stanno interessando corso Oddone. L’incertezza sulla durata dei lavori e al momento l’assenza delle migliorie che dovrebbero apportare le nuove aree verdi fa temporeggiare i potenziali acquirenti che aspettano il termine dei lavori per acquistare. Le quotazioni in questa zona sono decisamente più contenute e per questo motivo comprano soprattutto coloro che non possono permettersi di acquistare nella zona del Quadrilatero. I prezzi arrivano ad un massimo di 2000 € al mq ( in corso Ciriè)  in quanto la maggior parte delle abitazioni sono soluzioni di tipologia popolare.

Un leggero incremento dei valori ha interessato gli immobili della zona di San Salvario-Marconi. Tra le motivazioni principali: la domanda sempre elevata a cui non corrisponde una sufficiente offerta immobiliare, due fermate della nuova linea della metropolitana che collega la stazione di Porta Nuova a Lingotto operative da marzo 2011, la vicinanza al centro della città e i numerosi locali vicino corso Marconi che hanno animato il quartiere rendendolo interessante anche agli acquirenti più giovani. I tempi di vendita infatti non sono molto lunghi e oscillano intorno a 1-2 mesi al massimo. Il target di acquirenti in zona è eterogeneo: famiglie, investitori e studenti. Le famiglie prediligono tagli medio-grandi oltre 100 mq, gli investitori i monolocali e bilocali, gli studenti i bilocali ed i trilocali.

La zona più apprezzata è quella che affaccia sul parco del Valentino (da via M. Cristina a corso Massimo d’Azeglio) perché tranquilla, con aree verdi e con un’offerta abitativa di tipo residenziale dei primi anni del 1900 con alcune soluzioni in stile liberty. Per un buon usato si spendono intorno a 3000 € al mq. Apprezzato anche il tratto che va da via Madama Cristina a via Nizza dove le soluzioni degli anni ’50-’60 hanno quotazioni che oscillano intorno a 2500 € al mq. Coloro che acquistano per investimento hanno un budget medio intorno a 100-120 mila € per acquistare bilocali da 45-50 mq che poi affittano a prezzi medi di 400-450 € al mese.

Sul mercato degli affitti si registra una domanda importante da parte di studenti con i quali si stipulano prevalentemente contratti con canone transitorio. Si scelgono gli appartamenti arredati.
Da segnalare che in via Giacosa sono in costruzione delle nuove abitazioni da 3700-4000 € al mq. La zona del centro che si sviluppa intorno a via Roma è rimasta stabile. Si tratta di un quartiere sempre molto apprezzato dagli acquirenti che non ha evidenziato flessioni neanche dal punto di vista delle compravendite. Ad acquistare in quest’area della città sono spesso investitori, in genere genitori che comprano per i figli studenti, oppure risparmiatori che mettono a reddito l’immobile.

Anche i genitori di studenti, provenienti dalla seconda cintura di Torino ed in particolare dalle aree di Asti e di Ivrea, una volta terminati gli studi dei figli affittano l’immobile. Chi acquista per investimento cerca prevalentemente monolocali e bilocali, con una spesa media che si attesta su 200 mila €. Tipologie più ampie sono ricercate da chi acquista la prima casa; si tratta di persone già residenti in quest’ area della città che vendono per riacquistare soluzioni più adatte alle proprie esigenze. La presenza di un terrazzo è una delle caratteristiche più apprezzate da chi acquista in Centro, ma l’offerta sul mercato di immobili con questa caratteristica è bassa. Prestigiosa l’area di via Garibaldi , piazza Bodoni e piazza Solferino, dove si possono acquistare soluzioni storiche del ‘600 e del ‘700 caratterizzate da soffitti alti a cassettoni. Più recenti le tipologie che si trovano nella zona compresa tra via Maria Vittoria e corso Cairoli, dove ci sono palazzine dell’800 e del ‘900 con soluzioni ben tenute valutate 3700-3800 € al mq.

Da segnalare un aumento delle richieste per l’area di via Barbaroux e di via dei Mercanti, che negli ultimi anni sono state interessate da numerose riqualificazioni delle facciate dei palazzi risalenti al XVII ed al XVIII secolo. Qui un buon usato si può acquistare con una spesa compresa tra 3000 e 3500 € al mq. Soluzioni del XVIII secolo sono presenti anche in zona Juvarra, ma la percentuale di palazzine ristrutturate è più bassa rispetto alla zona di via Barbaroux. Da segnalare che in via Cernaia sono in fase di realizzazione 23 nuovi appartamenti la cui valutazione oscilla tra 5000 e 6000 € al mq. Importanti interventi di ristrutturazione a nuovo sono in corso anche in Piazza Comitato Liberazione Nazionale e in piazza San Carlo.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra un aumento dei canoni e del numero di contratti. Nella prima parte del 2011 è stata alta la domanda da parte di dipendenti della ‘Fiat Group’, di giocatori della squadra di calcio ‘Torino FC’ e di studenti dello IED e del Politecnico. Il canone medio per un bilocale ammonta a 650 € al mese, per un trilocale si spendono in media 800 € al mese. Le soluzioni più ricercate sono bilocali e trilocali arredati mentre si riscontrano difficoltà per le soluzioni non arredate.

I contratti più utilizzati sono quello libero da quattro anni più quattro ed il transitorio ad un anno. Negli ultimi anni dopo l’organizzazione di importanti eventi (su tutti le Olimpiadi invernali del 2006) si registra una maggiore presenza di turisti, spesso francesi, che a volte cercano immobili in locazione e più raramente acquistano.

Nei primi mesi del 2011, il mercato immobiliare torinese continua a presentare segnali di fragilità.

L’andamento dei prezzi e dei canoni non evidenzia contrazioni evidenti che avrebbero potuto aggravare l’attuale fase critica. Ad eccezione del comparto dei box e garage, nel quale le quotazione si riducono di un punto e mezzo percentuale su base annua, negli altri segmenti le variazioni dei prezzi oscillano tra il -0,3% del residenziale e il +0,9% del commerciale. Il campo di variazioni dei canoni è compreso tra il +1,8% del commerciale e il -0,3% del terziario, su base annua.

I rendimenti sono rimasti invariati in tutti i comparti, per il terzo semestre consecutivo. La debole congiuntura immobiliare è espressa anche dall’allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione in tutti i segmenti, con la sola eccezione dei negozi per i quali i tempi sono stabili e risultano i più bassi del campione. Escluso il mercato dei box e garage, in cui lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è sceso considerevolmente posizionando Torino, insieme a Genova e Mestre, tra le città con il livello di sconto più basso, negli altri settori (residenziale e direzionale) tale indicatore aumenta.

Rimane invece invariato nel commerciale, posizionandosi ben al di sopra della media del panel (14% contro 12,4%). Tali elementi, che denotano un mercato ancora rigido e riflessivo, sono una conseguenza inevitabile di una domanda ancora in calo che riscontra sempre più maggiori difficoltà di accesso al credito e che, a detta degli operatori, trova notevoli ostacoli nel conferire garanzie aggiuntive agli istituti di credito.

Il calo della domanda comporta una contrazione dell’attività transattiva che, nonostante l’offerta sia rimasta invariata pressoché in tutti i comparti, non riesce così ad assorbire il costruito presente sul mercato. In linea generale, questo è anche il quadro che emerge dall’analisi del mercato locativo con la sola eccezione del residenziale nel quale la domanda e il numero di scambi sono stabili rispetto a quanto rilevato alla fine del 2010.

Per i prossimi mesi si prevede una tenuta dei prezzi ed un continuo calo dei canoni, con la sola esclusione degli spazi destinati a parcheggio, le cui quotazioni dovrebbero rimanere invariate. Sul versante dei contratti, rimarranno stazionari nella locazione mentre nella compravendita si potrebbe verificare un tendenziale aumento dell’attività nel residenziale e una riduzione nel direzionale.