Immobiliare, compravendita casa e recupero crediti dal venditore

Modalità e forme dell’azione giudiziale per recuperare i crediti insoluti direttamente dal venditore dell’unità immobiliare

Per i debiti lasciati dal venditore di un’unità immobiliare ubicata in condominio si fa riferimento all’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. in base al quale ‘chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente’. In sintesi, il neo condomino deve chiedere al venditore quanto dovuto. Spetterà poi al venditore agire in regresso per ottenere quanto gli spetta.

Secondo il Supremo Collegio ‘in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un‘unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio’ (Cass. n. 23345/08).

Sebbene la Corte sia chiara nello specificare che l’azione monitoria prevista dal codice civile sia esercitabile solamente contro il condomino ‘attuale’, ciò non vuol dire che alla perdita della qualità di condomino corrisponda una sorta d’impunità di tale soggetto.

L’obbligazione condominiale, infatti, è riconducibile a quelle obbligazioni il cui titolare va individuato nel titolare del diritto reale al momento della loro nascita.

In sostanza il fatto che, di solito, s’agisca contro il compratore è soltanto dovuto alla circostanza che l’azione contro di esso (quella ex art. 63 disp. att. c.c.) è sicuramente più rapida.

Chiarito questo, è doveroso domandarsi quale sia l’azione giudiziaria idonea al caso se il condominio, più che legittimamente, decidesse di agire direttamente contro l’ex partecipante alla compagine.

Secondo il Giudice di Pace di Ariano Irpino ”al fine di recuperare le somme dovute dal venditore – maturate quando era proprietario dell’immobile ed approvate con delibera assembleare postuma alla compravendita – il condominio non può agire richiedendo nei suoi confronti l’emissione di un decreto ingiuntivo ex art. 63, comma 1, att. c.c., in quanto soggetto ormai privo della qualità di condomino. Potrà, piuttosto, agire, instaurando un ordinario giudizio di cognizione” (GdP Ariano Irpino 6 agosto 2010 n. 219).

Trattandosi di credito fondato su prova scritta, il condominio potrebbe agire con un ordinaria azione per decreto ingiuntivo ex art. 633 e ss. c.p.c., quella senza provvisoria esecuzione, per intendersi, attendendo poi l’inoppugnabilità del decreto o l’esito del giudizio d’opposizione per poter agire forzosamente nel caso di mancato, volontario, adempimento.

Quella della scelta del soggetto contro cui agire è una decisione rimessa alla discrezionalità dell’amministratore, salvo diversa indicazione dell’assemblea di condominio.

Fonte: Condominioweb
Avv. Alessandro Gallucci