Problemi di condominio, lavori di straordinaria manutenzione ed urgenza

Le competenze dell’amministratore ed il ruolo dell’assemblea

Una sentenza resa dal Tribunale di Salerno il 10 ottobre del 2010 ci offre il pretesto per tornare a trattare del tema dei lavori di manutenzione straordinaria e i poteri dell’amministratore di condominio il relazione agli stessi. La norma di riferimento è quella contenuta nel secondo comma dell’art. 1135 c.c. a mente del quale ‘l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea’.

Questa norma è caratterizzata da due elementi chiave: il requisito dell’urgenza degli interventi manutentivi straordinari e i poteri dell’assemblea cui l’amministratore ha l’obbligo di riferire alla prima occasione utile.

Quanto all’urgenza si tratta dello stesso concetto elaborato dalla giurisprudenza in relazione all’art. 1134 c.c. che riguarda specificamente il diritto al rimborso delle spese per interventi effettuati dal singolo condomino sulle parti nel caso di necessità. In questo contesto, la Cassazione è costante nel ribadire che con urgenza della spesa s’intende fare riferimento a quell’intervento da eseguire ‘senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini‘ (Trib. Monza 24 maggio 2006).

Nel caso dell’art. 1135 c.c., dunque, l’amministratore deve avere di fronte un’impossibilità obiettiva di fare decidere l’assemblea (competente in via generale sulle opere di straordinaria manutenzione, art. 1135, primo comma, c.c.) e quindi trovarsi nella condizione di dover agire al fine di evitare che si producano dei danni o che gli stessi, se già verificatisi, possano aumentare.

In questo contesto l’obbligo di riferire all’assemblea ha valore meramente informativo, poiché i lavori di manutenzione straordinaria resisi urgenti sono di competenza dell’amministratore. In tal senso la Suprema Corte di Cassazione ebbe modo di specificare che ‘il citato art. 1135, u.c., cod. civ. abilita espressamente l’amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini, obbligo che non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando, invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini. Nè l’inosservanza di detto obbligo preclude il suo diritto al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate’ (così Cass. 10144/96).

Proprio richiamando questo precedente ed aderendovi convintamente il Tribunale di Salerno ha risolto una controversia relativa all’impugnazione di una deliberazione condominiale avente ad oggetto la nomina del direttore dei lavori e la scelta dell’impresa esecutrice degli stessi. A dire dell’impugnante la deliberazione assembleare era invalida in quanto mancava la decisione sull’effettuazione dei lavori. Il magistrato campano, nello smentire l’assunto del ricorrente, sulla base delle risultanze istruttorie, ha specificato che i lavori erano stati deliberati in precedenza e che in ogni caso essendo gli stessi urgenti, che l’amministratore ben avrebbe potuto disporre addirittura di sua iniziativa e sottoporre poi alla prima assemblea, ma non per ottenere una ratifica, ma soltanto per ottemperare all’obbligo generale di rendere conto della propria gestione ai condomini (Trib. Salerno 10 ottobre 2010).

Fonte: Condominio.Web – Avv. Alessandro Gallucci